不動産売却の流れを徹底解説｜査定から引き渡しまでの期間と注意点 blog 2026.07.10 ブログ 不動産売却を検討し始めたとき、「何から始めればよいのか分からない」「査定を依頼したら、すぐに売らなければならないのか」「売却が完了するまで、どれくらいの期間がかかるのか」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。 マンションや戸建て、土地などの不動産は、日用品のように簡単に売却できるものではありません。不動産会社への査定依頼から販売活動、買主との売買契約、代金の受領、物件の引き渡しまで、いくつもの手続きが必要です。 また、不動産の売却方法には、一般の購入希望者を探す「仲介」だけでなく、不動産会社が直接物件を買い取る「不動産買取」もあります。売却価格を優先するのか、売却までの早さを優先するのかによって、適した方法は異なります。 この記事では、大阪市北区を中心に不動産売却を検討している方に向けて、不動産査定から売買契約、決済・引き渡しまでの基本的な流れを分かりやすく解説します。 売却にかかる期間や費用、必要書類、仲介と買取の違いも紹介しますので、不動産売却を進める際の参考にしてください。 不動産売却の基本的な流れ 不動産売却は、一般的に次のような流れで進みます。 不動産を売却する目的や希望条件を整理する 周辺の不動産相場を確認する 不動産会社へ査定を依頼する 売却方法と不動産会社を選ぶ 不動産会社と媒介契約を結ぶ 売却活動を開始する 購入希望者と条件を調整する 売買契約を締結する 決済と物件の引き渡しを行う 必要に応じて確定申告を行う 不動産の種類や状態、売却理由によって多少異なりますが、仲介による売却では、おおむねこの順番で進みます。 不動産会社による買取を選択する場合は、一般の購入希望者を探す売却活動が不要になるため、仲介よりも短い期間で売却できる可能性があります。 まずは全体の流れを把握したうえで、それぞれの手続きについて確認していきましょう。 STEP1．不動産を売却する目的と希望条件を整理する 不動産売却を始める前に、まずは「なぜ売却するのか」「いつまでに売りたいのか」を整理しましょう。 売却理由によって、優先すべき条件や適した売却方法が変わるためです。 不動産を売却する主な理由としては、次のようなものがあります。 住み替えのために現在の自宅を売りたい 相続したマンションや実家を処分したい 転勤に伴って自宅を売却したい 離婚により共有不動産を整理したい 空き家の維持管理が負担になっている 住宅ローンの返済が難しくなった 所有する土地や収益物件を現金化したい 資産整理や相続対策として売却したい 例えば、住み替えであれば、現在の自宅を売却するタイミングと新居を購入するタイミングを調整する必要があります。 相続した不動産の場合は、売却する前に相続登記や相続人同士の話し合いが必要になることもあります。 「できるだけ高く売りたい」という希望と、「1か月以内に現金化したい」という希望を同時に実現するのが難しいケースも少なくありません。 そのため、次の条件に優先順位をつけておくことが大切です。 希望する売却価格 売却を完了したい時期 最低限確保したい手取り金額 周囲に知られず売却したいか 荷物や残置物を自分で処分できるか 修繕やリフォームを行えるか 売却後の住まいが決まっているか すべての条件を決め切る必要はありません。最初の段階では、現在の状況や希望を不動産会社へ正直に相談することが重要です。 STEP2．大阪市北区周辺の不動産相場を確認する 不動産を売却する前に、所有している物件がどの程度の価格で取引されているのか、大まかな相場を確認します。 大阪市北区は、梅田を中心とした商業・ビジネスエリアだけでなく、天満、中崎町、扇町、天神橋筋六丁目、中津、南森町など、住宅地として需要のあるエリアも含まれています。 ただし、同じ大阪市北区内であっても、物件の売却価格は一律ではありません。 不動産価格には、次のような要素が影響します。 所在地や最寄り駅 駅からの距離 土地の面積や形状 建物の築年数 専有面積や間取り 所在階や方角 日当たりや眺望 建物の管理状態 周辺の生活利便性 前面道路の幅員 接道状況 用途地域や建築制限 再開発や周辺環境の変化 近隣での成約事例 売却時点での不動産市場 マンションの場合は、同じ建物内の過去の売却事例が参考になります。ただし、階数や向き、室内状況、売却時期によって価格が変わるため、過去の募集価格だけで判断するのは避けたほうがよいでしょう。 不動産情報サイトに掲載されている価格は、基本的には売主の希望を含んだ「売出価格」です。実際に契約が成立した「成約価格」とは異なる可能性があります。 インターネットで相場を確認することは大切ですが、より現実的な価格を把握するためには、不動産会社による査定を受ける必要があります。 STEP3．不動産会社へ査定を依頼する 売却の目的やおおよその相場を確認したら、不動産会社に査定を依頼します。 不動産査定とは、物件の所在地や面積、築年数、過去の取引事例、市場動向などをもとに、売却できると予想される価格を算出することです。 査定価格は、不動産会社が物件を買い取る価格や、売却を保証する金額ではありません。あくまで、一定の条件で販売活動を行った場合に、売却できる可能性がある価格の目安です。 不動産査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。 机上査定とは 机上査定は、簡易査定とも呼ばれます。 物件を訪問せず、次のような情報をもとに査定価格を算出します。 物件の所在地 土地や建物の面積 築年数 間取り 最寄り駅 周辺の売出事例 過去の成約事例 公示地価などの価格情報 机上査定は、比較的短時間で結果を確認できるのが特徴です。 「まだ売却すると決めたわけではない」「現在のおおよその価格だけ知りたい」という方に適しています。 一方、室内の状態や眺望、日当たり、建物の劣化状況などは確認できないため、実際の売却価格との差が生じる可能性があります。 訪問査定とは 訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、現地の状況を確認したうえで査定価格を算出する方法です。 書類上の情報だけでなく、次のような点も確認します。 室内の使用状況 設備の状態 日当たりや風通し 眺望 騒音や周辺環境 リフォームや修繕の履歴 建物全体の管理状態 土地の高低差や形状 境界標の有無 道路との接道状況 越境物の有無 実際に売却を進める場合は、訪問査定を受けたほうが、より現実的な売却価格を把握しやすくなります。 査定を依頼したからといって、必ずその不動産会社に売却を依頼しなければならないわけではありません。まずは相場だけを確認したい場合でも、査定を依頼することは可能です。 査定価格だけで不動産会社を選ばない 複数の不動産会社へ査定を依頼すると、会社ごとに異なる査定価格が提示されることがあります。 このとき、最も高い査定価格を提示した会社へ依頼したくなるかもしれません。しかし、査定価格だけで不動産会社を選ぶのは注意が必要です。 査定価格は、最終的な成約価格を保証するものではありません。 売却の依頼を受けるために、相場より高い査定価格が提示されるケースも考えられます。高い価格で売り出しても反響がなく、結果的に何度も値下げすることになれば、売却までに時間がかかってしまいます。 査定結果を確認するときは、金額だけでなく、次の点も確認しましょう。 査定価格の根拠が明確か 比較した成約事例が適切か 大阪市北区の不動産市場に詳しいか マンションや土地など、物件種別の売却実績があるか 想定される購入者を説明できるか 売却活動の方法が具体的か 売却に必要な費用を説明してくれるか 売れなかった場合の対応が明確か 仲介だけでなく買取も相談できるか 担当者が質問に分かりやすく答えてくれるか 査定価格の高さよりも、「なぜこの価格になるのか」を納得できるように説明してもらえるかが重要です。 STEP4．仲介と不動産買取のどちらにするか決める 不動産の主な売却方法には、「仲介」と「買取」があります。 どちらが優れているというわけではなく、売却の目的や希望条件によって適した方法が変わります。 仲介による不動産売却 仲介とは、不動産会社に売却活動を依頼し、一般の購入希望者を探してもらう方法です。 不動産会社は、不動産ポータルサイトへの掲載や既存顧客への紹介、チラシなどを使って購入希望者を募集します。 購入希望者が見つかり、条件がまとまれば、売買契約を締結します。 仲介の主なメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性があることです。 一方で、購入希望者が見つかるまでの期間は確定していません。物件によっては、売却までに数か月以上かかる場合もあります。 また、購入希望者による内覧への対応や、売却後の契約不適合責任について検討する必要があります。 仲介が向いているのは、次のような方です。 売却を急いでいない できるだけ高く売却したい 内覧に対応できる 売却活動を周囲に知られても問題ない 物件の状態が比較的良好である 不動産会社による買取 不動産買取とは、不動産会社が買主となって物件を直接購入する方法です。 一般の購入希望者を探す必要がないため、条件がまとまれば短い期間で売買契約へ進める可能性があります。 カインドトラストの売却サイトでも、不動産買取は、なるべく時間をかけず早く売りたい場合に適した方法として案内されています。 買取の主なメリットは、売却までの見通しを立てやすいことです。 また、一般の購入希望者による内覧を何度も受ける必要がなく、広告活動を行わずに売却できる場合もあります。 物件によっては、室内の荷物が残っている状態や、修繕・リフォームを行っていない状態でも相談できます。 一方で、不動産会社は購入後の再販売費用や修繕費用、税金などを負担するため、仲介で売却する場合よりも買取価格が低くなる傾向があります。 買取が向いているのは、次のような方です。 できるだけ早く現金化したい 売却期限が決まっている 周囲に知られず売却したい 内覧対応の負担を減らしたい 築年数が古い 室内の状態が悪い 荷物や残置物が多い 相続した空き家を早く整理したい 仲介で一定期間売り出しても買主が見つからない 売却価格を重視する場合は仲介、売却の早さや確実性を重視する場合は買取が基本的な考え方です。 どちらにするか迷う場合は、仲介の査定価格と買取価格の両方を確認し、それぞれの手取り金額や期間を比較すると判断しやすくなります。 STEP5．不動産会社と媒介契約を結ぶ 仲介による売却を選んだ場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約とは、売却活動の内容や仲介手数料、契約期間などを定め、不動産会社へ正式に売却を依頼する契約です。 媒介契約には、次の3種類があります。 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約 一般媒介契約では、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できます。 売主自身が見つけた買主と直接契約することも可能です。 複数の会社に依頼できるため、幅広く購入希望者を探せる可能性があります。一方、それぞれの会社との連絡や販売状況の管理が複雑になることがあります。 専任媒介契約 専任媒介契約では、売却を依頼できる不動産会社は1社のみです。 ただし、売主自身が買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに契約できる余地があります。 依頼する会社が1社に絞られるため、販売状況を把握しやすく、担当者との連携も取りやすくなります。 専属専任媒介契約 専属専任媒介契約も、売却を依頼できる会社は1社のみです。 専任媒介契約との大きな違いは、売主自身が見つけた相手と売買する場合も、原則として契約した不動産会社を通す必要があることです。 不動産会社から売主への活動報告の頻度なども、ほかの媒介契約より厳しく定められています。 媒介契約を選ぶ際は、単に複数社へ依頼できるかだけでなく、売却活動の進め方や担当者との連携のしやすさも考えましょう。 STEP6．売出価格を決めて売却活動を開始する 媒介契約を結んだら、不動産会社と相談して売出価格を決めます。 売出価格は、査定価格と必ずしも同じである必要はありません。 査定価格を基準に、売主の希望、売却期限、競合物件の状況、価格交渉の余地などを考慮して決定します。 高く売りたいからといって、相場とかけ離れた価格を設定すると、購入希望者からの問い合わせが少なくなる可能性があります。 売却が長期化すると、「長期間売れ残っている物件」という印象を持たれ、値下げを前提に交渉されることもあります。 反対に、早く売ることを優先して価格を下げすぎると、本来得られたはずの売却代金を確保できません。 売出価格を決める際は、次の3つを分けて考えるとよいでしょう。 売出価格：最初に市場へ提示する価格 成約想定価格：実際に契約が成立すると予想される価格 売却可能最低価格：これ以下では売却しないと決める価格 販売開始後は、不動産会社が物件情報を整え、広告活動を行います。 主な売却活動は次のとおりです。 不動産ポータルサイトへの掲載 不動産会社のホームページへの掲載 購入希望者への紹介 店頭での紹介 チラシやダイレクトメール 不動産会社間の情報共有 オープンハウスや現地見学会 物件の魅力を正しく伝えるためには、写真や紹介文も重要です。 マンションであれば、室内だけでなく、エントランス、共用部分、眺望、周辺施設などの情報も購入希望者の判断材料になります。 土地や戸建ての場合は、建物の状態、接道状況、敷地形状、周辺環境などを分かりやすく伝える必要があります。 STEP7．購入希望者の内覧に対応する 購入希望者から問い合わせが入ると、実際に物件を確認する内覧が行われます。 居住中のマンションや戸建てを売却する場合は、売主が内覧に立ち会うケースもあります。 内覧時には、住宅展示場のように完璧な状態にする必要はありません。ただし、購入希望者が生活をイメージしやすいよう、最低限の整理や清掃をしておくことが大切です。 特に確認されやすい場所は次のとおりです。 玄関 リビング キッチン 浴室や洗面所 トイレ 収納 バルコニー 窓からの眺望 日当たり 共用部分 荷物が多い場合は、すべてを処分する必要はありませんが、床や壁が見える程度に整理しておくと、部屋の広さが伝わりやすくなります。 また、換気を行い、照明をつけて室内を明るくしておくと印象がよくなります。 購入希望者から、近隣環境や生活利便性について質問されることもあります。 大阪市北区であれば、最寄り駅までの実際の距離、スーパーや病院、学校、飲食店など、暮らしているからこそ分かる情報が判断材料になることがあります。 ただし、物件に不具合や過去のトラブルがある場合は、隠さず不動産会社へ伝えましょう。 雨漏り、給排水設備の故障、シロアリ被害、騒音問題などを把握していながら伝えなかった場合、売却後のトラブルにつながる可能性があります。 STEP8．購入申込みを受けて条件を調整する 購入希望者が物件を気に入った場合、購入申込書などが提出されます。 購入申込みには、次のような条件が記載されるのが一般的です。 購入希望価格 手付金の金額 売買契約の希望日 引き渡しの希望日 住宅ローン利用の有無 家具や設備に関する希望 その他の契約条件 購入申込みが入ったからといって、必ずその条件で売却しなければならないわけではありません。 売主は、価格や引き渡し時期などを確認し、不動産会社を通じて条件を調整します。 購入希望価格が売出価格より低い場合は、値下げ交渉になることがあります。 このとき、価格だけで判断せず、次の点も含めて総合的に考えましょう。 住宅ローンの事前審査が済んでいるか 契約や決済を確実に進められそうか 引き渡し時期が希望と合っているか 追加の修繕や撤去を求められていないか 契約条件に大きなリスクがないか 多少価格が低くても、条件が明確で早期に契約できる購入希望者を選ぶほうが、結果的に負担が少ないケースもあります。 STEP9．売買契約を締結する 売主と買主の条件がまとまったら、売買契約を締結します。 契約前には、物件の権利関係や法令上の制限、取引条件などが確認されます。重要事項説明は、契約前に宅地建物取引士が買主へ重要な情報を説明するための手続きです。 売主も、売買契約書の内容を十分に確認する必要があります。 主な確認事項は次のとおりです。 売買代金 手付金の金額 残代金の支払日 所有権移転の時期 物件の引き渡し日 固定資産税などの精算方法 設備の引き渡し条件 契約解除に関する条件 住宅ローン特約 契約不適合責任 境界確認や測量の取り扱い 荷物や残置物の処分 違約金の取り決め 売買契約を締結すると、買主から手付金を受け取るのが一般的です。 契約後に売主の都合で売却を取りやめる場合、契約内容に基づいて手付金の倍額を返還したり、違約金が発生したりする可能性があります。 売買契約は簡単に取り消せるものではありません。内容に分からない点がある場合は、署名や押印をする前に必ず確認しましょう。 STEP10．決済と物件の引き渡しを行う 売買契約を締結した後、契約で決めた日に決済と引き渡しを行います。 決済日には、主に次の手続きが行われます。 買主から残代金を受け取る 固定資産税などを精算する 仲介手数料などの費用を支払う 住宅ローンの残債を返済する 抵当権を抹消する 所有権移転登記を申請する 鍵や関係書類を買主へ渡す 住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、受け取った売買代金などを使って残債を一括返済し、金融機関が設定している抵当権を抹消します。 基本的には、抵当権を抹消できなければ、そのままの状態で買主へ所有権を移転することは困難です。 そのため、査定を受ける段階で住宅ローンの残高を確認し、売却代金で完済できるかを確認しておきましょう。 売却価格より住宅ローン残高のほうが多い場合は、不足分を自己資金で補うなどの対応が必要です。 決済と登記手続きが完了し、鍵や物件を買主へ引き渡すことで、不動産売却は完了します。 不動産売却にはどれくらいの期間がかかる？ 仲介による不動産売却では、査定を依頼してから引き渡しまで数か月程度かかることが一般的です。 ただし、売却期間は物件によって大きく異なります。 おおまかな期間の目安は次のとおりです。 査定と不動産会社選び：1週間～数週間 媒介契約と販売準備：数日～2週間程度 売却活動：1か月～数か月以上 売買契約から決済・引き渡し：1か月～数か月程度 売却活動を始めてすぐに購入希望者が見つかることもあれば、半年以上かかることもあります。 売却期間に影響する主な要因は次のとおりです。 売出価格が相場に合っているか 物件の立地や状態 同じ地域の競合物件 購入需要のある間取りか 売却活動の方法 内覧へ柔軟に対応できるか 売り出す時期 住宅ローン審査の進み具合 境界や権利関係に問題がないか 売却期限が決まっている場合は、期限から逆算して早めに査定を依頼することが大切です。 短期間での売却を優先する場合は、仲介だけでなく、不動産買取も選択肢に入れましょう。 不動産売却に必要な主な書類 不動産売却では、物件や手続きに応じてさまざまな書類が必要です。 代表的な書類は次のとおりです。 本人確認書類 実印 印鑑証明書 登記識別情報通知または権利証 固定資産税納税通知書 固定資産評価証明書 住民票 購入時の売買契約書 購入時の重要事項説明書 建築確認済証 検査済証 土地の測量図 境界確認書 建物図面 マンションの管理規約 マンションの使用細則 管理費や修繕積立金が分かる書類 設備の保証書や取扱説明書 リフォームや修繕の履歴 住宅ローンの残高証明書 すべての不動産で同じ書類が必要になるわけではありません。 紛失している書類があっても、別の方法で確認できる場合があります。書類が見つからないからといって売却できないと判断せず、まずは不動産会社へ相談しましょう。 不動産売却にかかる主な費用 不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。 売却に伴って、主に次のような費用が発生します。 仲介手数料 仲介によって売買契約が成立した場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。 仲介手数料には法律で定められた上限があります。実際の金額や支払時期については、媒介契約を結ぶ前に確認しましょう。 印紙税 売買契約書を作成する際は、契約金額に応じた印紙税がかかることがあります。 登記費用 住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記や、登記上の住所・氏名を変更する必要がある場合などに費用が発生します。 司法書士へ手続きを依頼する場合は、その報酬も必要です。 住宅ローンの返済費用 住宅ローンを繰り上げ返済する際、金融機関によっては手数料がかかる場合があります。 測量や解体などの費用 土地の境界を確定するための測量費用、古い建物を取り壊すための解体費用、室内の荷物を処分する費用などが必要になることがあります。 譲渡所得に対する税金 不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税や住民税がかかる可能性があります。 譲渡所得は、単純に売却価格の全額へ課税されるわけではありません。基本的には、売却による収入金額から取得費や譲渡費用、適用できる特別控除額を差し引いて計算します。 土地や建物の譲渡所得は、給与所得などとは分けて計算され、所有期間によって適用される税率の区分も異なります。 マイホームの売却では、一定の要件を満たすと特別控除などを利用できる場合があります。 税金の取り扱いは個別の状況によって異なるため、具体的な判断については税務署や税理士などの専門家へ確認しましょう。 大阪市北区で不動産売却を成功させるポイント 最後に、大阪市北区でマンションや戸建て、土地を売却する際に意識したいポイントを紹介します。 1．売却期限より早めに査定を受ける 不動産売却では、買主を探す期間だけでなく、契約後の手続きにも時間がかかります。 転勤や住み替え、相続財産の整理などで期限がある場合は、できるだけ早く査定を受けましょう。 すぐに売却する予定がなくても、現在の価格を知ることで、今後の資金計画を立てやすくなります。 2．大阪市北区の地域特性を理解した会社へ相談する 不動産の査定では、物件そのものの状態だけでなく、地域ごとの需要や購入者層を把握することが重要です。 大阪市北区内でも、梅田周辺、中津、中崎町、天満、扇町、天神橋筋六丁目、南森町などでは、街の特徴や物件の構成が異なります。 地域の取引事例や購入ニーズを把握している不動産会社であれば、物件の特徴に合った売出価格や販売方法を提案しやすくなります。 3．査定価格の根拠を確認する 高い査定価格が、必ず高い成約価格につながるわけではありません。 査定価格を確認するときは、どの成約事例と比較したのか、物件の長所と短所をどう評価したのか、売却までどれくらいの期間を想定しているのかを確認しましょう。 4．売却にかかる費用を事前に把握する 不動産売却では、仲介手数料や登記費用、税金などがかかる可能性があります。 大切なのは、売却価格だけでなく、最終的にいくら手元に残るかです。 査定を受ける際は、想定される売却価格とあわせて、売却費用を差し引いた手取り額も確認しましょう。 5．仲介と買取を比較する 高く売りたい場合は仲介が適している可能性がありますが、売却期限が迫っている場合や、内覧対応が難しい場合は買取が適していることもあります。 最初から一つの方法に決めつけず、仲介で売却した場合の想定価格と期間、買取を利用した場合の価格と期間を比較しましょう。 6．物件の不具合を隠さない 売却後のトラブルを防ぐためには、把握している不具合や修繕履歴を正確に伝えることが大切です。 過去の雨漏りや設備の故障、近隣との取り決めなどがある場合は、査定や売却相談の段階で不動産会社へ伝えましょう。 事前に情報を共有することで、売買契約書や物件状況報告書へ適切に反映できます。 まとめ｜大阪市北区の不動産売却は早めの査定から始めましょう 不動産売却は、査定を受けてすぐに完了するものではありません。 売却目的の整理、不動産査定、売却方法の選択、媒介契約、販売活動、条件交渉、売買契約、決済・引き渡しという複数の手続きを順番に進める必要があります。 特に重要なのは、売却を始める前に「価格」「期間」「手取り額」の優先順位を整理することです。 時間をかけて市場価格に近い金額での売却を目指すなら、仲介が選択肢になります。 一方、売却期限が決まっている場合や、できるだけ早く現金化したい場合は、不動産会社による買取も検討する価値があります。 大阪市北区でマンション、戸建て、土地、相続不動産、空き家などの売却を検討している方は、まずは現在の不動産価格を確認することから始めましょう。 株式会社カインドトラストでは、大阪市北区を中心に、不動産の売却・買取・査定に関する相談を受け付けています。まだ売却すると決めていない場合や、相場だけを知りたい場合でも査定を相談できます。 所有している不動産の価格や適した売却方法が分からない方は、物件の状況や希望する売却時期を伝えたうえで、気軽に相談してみてください。
